Tại thời điểm bán căn hộ shophouse cho khách hàng, dự án Botanica Premier vẫn chưa hoàn thành việc chuyển mục đích sử dụng đất, đến nay cơ quan chức năng kiểm tra buộc bị đình lại không biết thời hạn, khách hàng lãnh trọn rủi ro.

Dù biết rủi ro vẫn "đẩy" cho khách hàng  

Như Công lý và Xã hội đã phản ánh, bà Trần Lệ Trân là khách hàng mua căn hộ shophouse (loại hình ở và kinh doanh) mã số BPA- 01.04/2018 bằng hợp đồng số BPA- 01.04/2018/HDDC/NVH-TLT tại dự án có tên thương mại là Botanica Premier do Công ty TNHH Nova Sasco làm chủ đầu tư (Công ty Nova Sasco, địa chỉ: 114 Hồng Hà, Phường 2, quận Tân Bình, TP Hồ Chí Minh) với hàng loạt sai phạm khiến bà bị thiệt hại nghiêm trọng.

Sau khi bà Trân thanh toán hơn 90% giá trị hợp đồng (hơn 8,3 tỷ đồng) cho bên bán để nhận lại “cục” rủi ro, bà đã phải thuê luật sư, ôm đơn đi gõ cửa cơ quan chức năng và đi đấu tranh trực tiếp với chính bên bán căn hộ cho mình nhưng vẫn không có kết quả. Câu hỏi đặt ra là đến nay vì sao chủ đầu tư vẫn không ký hợp đồng mua bán để đảm bảo quyền lợi cho khách hàng?

Đơn tố cáo của bà Trân tới Thanh tra Sở Xây dựng TP Hồ Chí Minh.

Theo văn bản số 01/2020-CV-NVA ngày 17/1/2020 của Công ty Cổ phần Kinh doanh Nhà Nova (Công ty Nhà Nova, đơn vị ký hợp đồng đặt cọc với bà Trân) phúc đáp phản ánh của bà Trân nêu: “Dự án đang trong quá trình xin thẩm định giá tiền sử dụng đất. Hiện nay, cơ quan ban ngành đang rà soát lại các dự án trên địa bàn thành phố nên quá trình thẩm định giá kéo dài”.

Theo đó, từ tháng 7/2017, Chủ đầu tư đã liên tục làm việc và gửi công văn đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền để thúc đẩy nhanh tiến độ thẩm định giá tiền sử dụng đất cho dự án. Cụ thể, công văn số 04/2017-CV-SC ngày 12/7/2017 về việc xem xét đẩy nhanh tiến độ thẩm định giá tiền sử dụng đất cho khu đất dự án Botanica Premier; Công văn số 14/2019-CV-SC ngày 6/5/2019 về việc xin được tạm nộp tiền sử dụng đất của dự án; Công văn số 30/2019-CV-SC ngày 10/10/2019 về việc đề nghị đẩy nhanh quá trình thẩm định giá tiền sử dụng đất của dự án.

Và, cho đến nay chủ đầu tư vẫn đang tiếp tục “theo dõi, đôn đốc thúc các bên liên quan làm việc với cơ quan nhà nước nhằm hoàn tất thủ tục định giá tiền sử dụng đất để có thể tiến đến ký hợp đồng mua bán với khác hàng”. Đến khi khách hàng hối thúc, chủ đầu tư Botanica Premier cho biết: “Việc hoàn tất nộp tiền sử dụng đất phụ thuộc vào quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền”.

Ở phương diện khác, tại văn bản số 1.600/SXD-PTN&TTBĐS ngày 17/2/2022 của Sở Xây dựng TP Hồ Chí Minh xác nhận: “Qua rà soát, Sở Xây dựng đến nay chưa tiếp nhận và giải quyết hồ sơ của Công ty TNHH Nova Sasco là chủ đầu tư dự án khu nhà ở cao tầng kết hợp thương mại, dịch vụ số 108-122B-114 đường Hồng Hà, phường 2, quận Tân Bình (tên khác Botanica Premier) đề nghị thực hiện các thủ tục thông báo xác nhận nhà ở đủ điều kiện huy động vốn hoặc thông báo nhà ở hình thành trong tương lai đủ điều kiện được bán cho thuê mua nhà ở”.

Theo quy định, việc chủ thể phải thực hiện thủ tục nộp tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích thực hiện dự án là quy định bắt buộc về nghĩa vụ theo điểm b, khoản 1, Điều 2, Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất. Với dự án có mục đích thương mại như Botanica Premier thì điều tiên quyết là bắt buộc phải hoàn thành nghĩa vụ Nhà nước, sau đó mới được phép ký kết hợp đồng tìm kiếm lợi nhuận với khách hàng.

Ở thời điểm năm 2017, chủ đầu tư vẫn biết việc hoàn tất nộp tiền sử dụng đất là hoàn toàn phụ thuộc vào cơ quan chức năng, có nghĩa được phép hoặc không được phép hay được phép thì trong thời gian nào… chính chủ đầu tư Botanica Premier cũng không rõ. Có nghĩa, từ trước và tại thời điểm ký hợp đồng với bà Trân (năm 2017-2018), phía chủ đầu tư đã biết dự án chưa đủ điều kiện bán hoặc huy động vốn, biết rõ những rủi ro tiềm ẩn nhưng năm 2018 vẫn ký hợp đồng đặt cọc, trao cho khách hàng những lời hứa đầy rủi ro. Cho đến nay (nửa đầu năm 2022) những rủi ro đã thành hiện thực. Biết sai nhưng nhưng vẫn làm, có nghĩa chủ đầu tư vừa cố tình phạm luật, vừa có dấu hiệu lừa dối, trục lợi.

Khách hàng “ôm bom nổ chậm”

Sau khi thanh toán gần 8,3 tỷ đồng, tháng 6/2020 Công ty Nhà Nova đã “chữa cháy” bằng cách làm thủ tục bàn giao nhà thô cho bà Trân nhưng hai bên chỉ có hợp đồng đặt cọc. Không thể mua bán, cho thuê bà Trân liên tục làm đơn đề nghị chủ đầu tư trả lời rõ những khuất tất nhưng đều bị từ chối.

Bà Trân buộc phải dùng băng- rôn căng tại dự án để bảo vệ quyền lợi của mình.

Cũng theo bà Trân, chủ đầu tư dự án là Công ty Nova Sasco, nhưng bên ký hợp đồng đặt cọc với bà là Công ty Nhà Nova. Bà Trân cho rằng, có dấu hiệu cấu kết giữa chủ đầu tư và đơn vị bán căn hộ nhằm trục lợi khách hàng. Bà đã làm đơn đề nghị đại diện các công ty trên trả lời để làm rõ những thắc mắc của bà nhưng tất cả đều vô vọng.

Bà Trân cho biết, khi bà đề nghị cung cấp thông tin liên quan pháp lý thì đến ngày 21/1/2022, Phòng Hậu mãi dự án đã mail cho luật sư của bà từ chối cung cấp mọi tài liệu, đổ lỗi cho thủ tục pháp lý từ cơ quan nhà nước vẫn chưa xong nên chưa ký hợp đồng được. Bà Trân bức xúc: “Công ty Nhà Nova không phải chủ đầu tư, không phải chủ sở hữu tài sản, không có giấy ủy quyền của chủ đầu tư nhưng vẫn đứng ra ký hợp đồng đặt cọc để chiếm dụng và trục lợi tiền của tôi. Hợp đồng bao tiêu sản phẩm giữa Công ty Nhà Nova và Công ty Nova Sasco tự ký với nhau vào năm 2016 thế nào thì tôi không được biết”, bà Trân bức xúc nêu.

Trong vụ việc trên, bản chất giao dịch là mua bán căn hộ. Bên mua là bà Trân đã thanh toán hơn 90% hợp đồng và đã nhận nhà nhưng hình thức lại là hợp đồng đặt cọc. Điều này có dấu hiệu dùng giao dịch giả tạo để che dấu giao dịch thực, tránh các quy định pháp luật. Hơn nữa, ở thời điểm tiến hành giao dịch, bên bán không đáp ứng đủ các điều kiện theo quy định, như chưa hoàn thành thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất, chưa có giấy xác nhận của cơ quan nhà nước cho chủ đầu tư được phép ký hợp đồng huy động vốn.

Do vậy văn bản ủy quyền, hay văn bản bao tiêu sản phẩm giữa Công ty Nova Sasco và Công ty Nhà Nova nếu có thì cũng vi phạm điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự theo điểm c, khoản 1, Điều 117, Bộ luật dân sự 2015. Việc này cũng kéo theo tất cả các hợp đồng giữa Công ty Nhà Nova ký kết với khách hàng cũng không có hiệu lực. Và lúc này, khách hàng dù có chiếm hữu tài sản trên thực tế cũng chẳng khác gì “ôm bom nổ chậm”.

Liên quan đến vụ việc, phóng viên cũng đã liên hệ với đại diện chủ đầu tư dự án để làm rõ, nhưng đến nay vẫn không được phản hồi.

Đã tố cáo tới Thanh tra Sở Xây dựng

Bà Trân cho biết, ngày 25/1/2022 đã cùng luật sư làm đơn tố cáo hành vi có dấu hiệu sai phạm của chủ đầu tư Công ty Nova Sasco và bên bán là Công ty Nhà Nova tới Thanh tra Sở Xây dựng TP Hồ Chí Minh. Cùng ngày, cơ quan này đã tiếp nhận đơn tố cáo của bà Trân. Theo Điều 30, Luật Tố cáo 2018, thời hạn giải quyết đơn của công dân là không quá 30 ngày, trường hợp phức tạp có thể gia hạn hai lần, mỗi lần không quá quá 30 ngày.

Công lý và Xã hội sẽ tiếp tục thông tin vụ việc.

https://conglyxahoi.net.vn/doi-song/lum-xum-tai-du-an-botanica-premier-bai-2-chua-hoan-thanh-nop-tien-su-dung-dat-van-ban-khach-hang-om-tron-rui-ro-120663.html?

Xem ngay…

• Khách hàng mua căn shophouse từ năm 2018 với giá gần 9,2 tỷ đồng tại dự án Botanica Premier và đã thanh toán hơn 90% giá trị hợp đồng, nhưng đến nay vẫn không được ký hợp đồng mua bán theo quy định.

Lỡ tin lời mua shophouse, è cổ “gánh” tiền lãi

Theo hồ sơ, ngày 23/4/2018, bà Trần Lệ Trân ký hợp đồng đặt cọc với Công ty Cổ phần Kinh doanh Nhà Nova (Công ty Nhà Nova), số BPA- 01.04/2018/HDDC/NVH-TLT và ký 4 phụ lục hợp đồng kèm theo để mua căn shophouse mã số BPA- 01.04/2018 (căn hộ nhà ở kết hợp với kinh doanh) tại dự án có tên thương mại là Botanica Premier do Công ty TNHH Nova Sasco làm chủ đầu tư (Công ty Nova Sasco, địa chỉ: 114 Hồng Hà, phường 2, quận Tân Bình, TP Hồ Chí Minh). Với mức giá 103 triệu/m2/94m2 thì giá trị căn shophouse của dự án ở thời điểm đó gần 9,2 tỷ đồng.

 Bà Trân bức xúc căng băng ron yêu cầu chủ đầu tư ký hợp đồng mua bán hoặc trả lại tiền.

Theo bà Trân thời điểm ký hợp đồng đặt cọc, phía Công ty Nhà Nova cho biết, sau 6 tháng sẽ ký hợp đồng chuyển nhượng và cuối năm 2019 bà sẽ được cấp giấy chứng nhận cho căn shophouse. Do tin tưởng, bà Trân quyết định đặt cọc mua. Sau khi ký hợp đồng đặt cọc, bà Trân đã thực hiện thanh toán theo yêu cầu của Công ty Nhà Nova. Thế nhưng, đến thời hạn 6 tháng, bà vẫn không được chủ đầu tư ký hợp đồng mua bán, bà thắc mắc thì bên bán bảo dời đến tháng 4/2019 sẽ có văn bản thông báo ký hợp đồng mua bán. Sau thời hạn này, bà Trân vẫn không được ký hợp đồng nên đề nghị trả lời chờ. Đến tháng 12/2019, Công ty Nhà Nova đề nghị bà Trân ký phụ lục hợp đồng số 4 lấy lý do để làm cơ sở ký hợp đồng mua bán.

Sau thời gian chờ đợi vẫn không thể ký hợp đồng mua bán, như để “chữa cháy”, tháng 6/2020 Công ty Nhà Nova đã làm thủ tục bàn giao nhà thô cho bà Trân, do sốt ruột bà tạm nhận nhà. Đến nay gần 2 năm, bà Trân đã nhận nhà nhưng không thể bán hay cho thuê. Lý do, khách hàng khi đọc hợp đồng cọc xong đều khẳng định bà Trân không có tư cách pháp lý để thực hiện các quyền tài sản đối với căn shophouse đã mua.

Mua shophouse bằng hợp đồng đặt cọc, khách hàng ở không được bán không xong.

Theo giấy xác nhận công nợ ngày 20/5/2021 của Công ty Nhà Nova thì đến nay bà Trân đã thanh toán số tiền hơn 8,3 tỷ đồng, hơn 90% giá trị tài sản. Bà Trân cho biết, để có tiền thanh toán hơn 8 tỷ đồng cho Công ty Nhà Nova, bà đã gom tiền nhà và thế chấp chính căn shophouse cho ngân hàng từ thời điểm đặt cọc năm 2018 tới nay. Do không thể cho thuê hay chuyển nhượng nên không thể khai thác để lấy tiền trả lãi ngân hàng. Mỗi tháng hiện bà Trân phải trả khoảng 25 triệu tiền lãi, cộng thêm tiền vốn, vị chi mỗi tháng bà phải trả gần 40 triệu đồng. “Tôi lỡ tin lời mua căn shophouse để giờ đây còng lưng gánh tiền lãi ngân hàng. Không biết khi nào chúng tôi được chủ đầu tư ký hợp đồng chuyển nhượng theo đúng quy định”, bà Trân bức xúc.

Kịch bản tính sẵn “bẫy” khách hàng?

Theo Điều 3.1 của hợp đồng đặt cọc thể hiện, phía bên bán không ấn định rõ thời gian ký hợp đồng mua bán mà phụ thuộc hoàn toàn vào ý chí đơn phương của Công ty Nhà Nova có gửi thông báo về việc ký kết hợp đồng cho bà Trân hay không. Trong khi, dự án Botanica Premier không phải do Công ty Nhà Nova làm chủ đầu tư nên chắc chắn phải phụ thuộc vào bên thứ 3. “Như thế 5 năm, 10 năm hoặc lâu hơn nữa họ không cho biết tiến độ ký hợp đồng chuyển nhượng thì khách hàng chúng tôi phải chịu. Đây có phải là sự tính toàn của chủ đầu tư nhằm đẩy toàn bộ rủi ro cho khách hàng hay không”, bà Trân đặt câu hỏi.

Sau khi ký hợp đồng cọc, Công ty Nhà Nova liên tục mập mờ, thất hứa nhưng vẫn đưa ra các phụ lục hợp đồng, dẫn dụ khách hàng ký và thanh toán các đợt tới hơn 90% giá trị hợp đồng. Câu hỏi đặt ra, hành vi của Công ty Nhà Nova nhằm lách quy định pháp luật, lợi dụng sự không hiểu biết để “bẫy” khách hàng hay không?

Về phương diện quy định pháp luật, Công ty Nhà Nova ký hợp đồng đặt cọc thu tiền với tỷ lệ trên đã có dấu hiệu trái quy định pháp luật. Căn cứ khoản 1, Điều 57, Luật Kinh doanh BĐS 2014 quy định: “1. Việc thanh toán trong mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai được thực hiện nhiều lần, lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng, những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng bất động sản nhưng tổng số không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà, công trình xây dựng cho khách hàng; trường hợp bên bán, bên cho thuê mua là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì tổng số không quá 50% giá trị hợp đồng”. Tuy nhiên, quy định này cũng nêu rõ là việc thanh toán này căn cứ vào hợp đồng đã ký theo quy định chứ không phải hợp đồng đặt cọc.

Bà Trân đã thanh toán hơn 8,3 tỷ đồng nhưng đến nay không được ký hợp đồng mua bán, "còng lưng" gánh lãi suất ngân hàng.

Tuy nhiên, căn cứ văn bản số 1.600/SXD-PTN&TTBĐS ngày 17/2/2022 của Sở Xây dựng TP Hồ Chí Minh xác nhận: “Qua rà soát, Sở Xây dựng đến nay chưa tiếp nhận và giải quyết hồ sơ của Công ty TNHH Nova Sasco là chủ đầu tư dự án khu nhà ở cao tầng kết hợp thương mại, dịch vụ số 108-122B-114 đường Hồng Hà, phường 2, quận Tân Bình (tên khác Botanica Premier) đề nghị thực hiện các thủ tục thông báo xác nhận nhà ở đủ điều kiện huy động vốn hoặc thông báo nhà ở hình thành trong tương lai đủ điều kiện được bán cho thuê mua nhà ở”.

Như vậy, đến thời điểm hiện nay dự án mà Công ty Nhà Nova ký hợp đồng đặt cọc với bà Trân năm 2018 vẫn không có văn bản xác nhận đủ điều kiện huy động vốn hoặc được bán hay cho thuê. Điều này khách hàng có quyền đặt nghi vấn, phải chăng Công ty Nhà Nova bất chấp các quy định pháp luật, lập hợp đồng đặt cọc để huy động vốn trái phép theo kịch bản đã lập sẵn để trục lợi?

Liên quan đến dự án trên, theo nguồn tin của phóng viên, hiện chủ đầu tư dự án vẫn chưa nộp tiền sử dụng đất, do đó không đủ điều kiện để ký hợp đồng mua bán với khách hàng. Và việc nguyên do vì sao đến nay cơ quan chức năng chưa đồng ý để cho phía Công ty Nova Sasco nộp tiền sử dụng đất, nếu truy xuất về nguồn gốc đất, có lẽ đây là trở thành nguyên nhân “khó nói” nhất. Theo nguồn tin của phóng viên, hiện nay không chỉ trường hợp bà Trân mà còn những khách hàng khác cũng trở thành nạn nhân của “hợp đồng đặt cọc” trên của chủ đầu tư dự án này.

Phóng viên cũng đã liên hệ phía đại chiện chủ đầu tư và đặt những vấn đề cần làm rõ liên quan đến nội dung khách hàng phản ánh đối với dự án Botanica Premier. Phía chủ đầu tư đã tiếp nhận nhưng đến nay vẫn chưa phản hồi.

Theo PV 

https://conglyxahoi.net.v

Xem ngay…